No passado dia 10 de janeiro de 2023 o Tribunal da Relação de Lisboa improcedeu a decisão impugnada por uma das partes, confirmando a sentença recorrida. Estava em causa um pedido de despejo de um imóvel com fundamento na cessação do contrato de arrendamento em virtude do exercício da faculdade de oposição à sua renovação.
Efetivamente, a renovação automática do arrendamento é uma figura prevista no ordenamento jurídico português que permite que um contrato de arrendamento de longa duração seja renovado automaticamente quando o prazo do contrato expira, sem que seja necessário um novo acordo entre as partes envolvidas. Esta renovação automática aplica-se aos contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, celebrados por um prazo superior a um ano, desde que não exista acordo em contrário entre as partes.
O período de renovação automática é de três anos, durante os quais as condições do contrato permanecem idênticas, com exceção das cláusulas que estipulem prazo superior ao inicialmente acordado.
No entanto, a renovação automática pode ser interrompida caso o senhorio ou o inquilino comuniquem a sua intenção de não renovar o contrato conforme e respeitando o descrito nos artigos 1097º e 1098º do Código Civil. Este regime configura uma figura importante no nosso ordenamento jurídico, pois visa proteger os interesses das partes envolvidas nos contratos de arrendamento de longa duração, assegurando a sua estabilidade e previsibilidade.
No acórdão em apreço, as questões controvertidas surgem em matéria de Arrendamento Urbano e devidas alterações, pelas Leis n.º 12/2019 e n.º 13/2019, atendendo à nova redação do artigo 1096º do Código Civil (CC) e suas dificuldades interpretativas. Conforme sustentado na decisão questiona-se se a “estipulação em contrato” poderá excluir a possibilidade de renovação do contrato ou apenas estabelecer um prazo diferente de renovação. As partes podem fixar que o contrato não se renova no final do prazo inicial, que tem de ser pelo menos um ano.
Na verdade, estipula o artigo mencionado anteriormente que o contrato se renova automaticamente “por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior”. Neste sentido, parece o legislador estabelecer imperativamente um prazo de 3 anos mínimo de renovação. Posto isto, surge a necessidade de conjugar esta disposição com o tipificado no número 3 do artigo 1097º do CC que impede que a oposição à renovação opere antes de decorrerem 3 anos de duração do contrato, por parte do senhorio, o que leva a crer que o legislador imponha que o contrato tenha uma vigência mínima de 3 anos, se essa for a vontade do arrendatário. Só não terá a duração mínima de 3 anos se o arrendatário se opuser à renovação do contrato no final do primeiro ou do segundo ano de vigência.
Na possibilidade de o contrato ser celebrado por um ano, sem excluir a sua renovação, tal renovação do contrato operará por um período mínimo de 3 anos.
Em suma, e exemplificando com a decisão em análise, o contrato de arrendamento foi celebrado tendo o prazo de um ano, com início a 1.1.2019 e terminando a 31.12.2019 tendo entrado em vigor a Lei n.º 13/2019 que introduziu o artigo 1097º nº3 do Código Civil fixando o período mínimo de três anos a contar da sua celebração, perdendo-se a hipótese de o contrato ser extinto por oposição à renovação antes de 31.12.2021. O contrato renovou-se igualmente por um ano nos dois anos seguintes de 1.1.2020 a 31.12.2020 e de 1.1.2021 a 31.12.2021. Contudo em fevereiro de 2021, pela senhoria foi remetida carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento prevendo a cessação do contrato a 31.12.2021, o que o fez tempestivamente e conforme trâmites legais.
Dra. Delfina Rita Mendes
Dr. Gonçalo Castanheira dos Santos